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未征得房屋所有人同意的房屋买卖合同效力待定
查看:175  发稿日期:2018/6/14 18:32:26

未征得房屋所有人同意的房屋买卖合同效力待定

 

案情介绍:

2008年81,王某的孙女蕊某未经其授权,与李某签订北京市房屋买卖合同,将王某所有的北京市海淀区某小区5号楼1单元101号的房屋出售给李某,并于同年1112日办理过户登记手续。20093月下旬,王某得知其房屋被蕊某擅自出售。原告王某遂将被告蕊某、李某诉至北京市海淀区人民法院要求法院确认蕊某与李某于200881日签订的北京市房屋买卖合同无效.

王某诉称,蕊某未经授权与李某签订房屋买卖合同的行为属于无权代理行为,属于无效合同,对其不发生法律效力。此外,被告蕊某在未经其授权的情况下,擅自签订合同将其所有的房屋出售并办理过户登记手续,严重侵害了其合法权益,应当承担相应法律责任。

蕊某辩称,其出卖该房屋的行为是经王某授权过的,故其才与李某签订买卖合同。此外,其已经取得了房屋所有权证,故不同意原告诉请。

法院经过审理后认为,合同的订立是当事人意志的结果,是否发生法律效力应依法取决于合意是否成立。本案诉争的101号房屋原产权人为王某,后该房屋产权虽经买卖合同变更在李某名下,但根据法律的相关规定,101号屋的处分、收益应经王某本人同意或授权。经过司法鉴定中心出具的鉴定意见书可以认定蕊某提交的王某所写委托书上的签名并非是王某本人的真实签字,故法院认为李某与蕊某所签买卖合同出售该套房屋非产权人王某的真实意思表示,合同应认定为无效。

 

案例评析:

本案中,孙女蕊某未得到其奶奶王某的授权,伪造授权委托书签名与李某签订房屋买卖合同,该份合同在法律上属于效力待定的合同。在房屋买卖合同签订及履行完毕后,王某不同意出售此房屋,未对该份房屋买卖合同进行追认,因此该份合同是无效的,李某因此所受的损失只能由产权人的孙女蕊某来赔偿。另外,本案中,根据相关事实情节,李某在与蕊某订立房屋买卖合同之时并没有尽到相应的审查义务,且房屋交易价格明显低于市场价格,故不能依据相关法律规定获得房屋的所有权。

 

风险提示:

对于盗卖房屋的法律效力,根据合同法的相关规定,属于效力待定,需要代理人的追认。被代理人同意的,房屋买卖合同有效;被代理人不同意出卖房屋的,合同无效。此外,按照法律规定,擅自将他人房屋转让给第三人,第三人以合理价格善意受让该房屋并办理产权过户登记的,该房屋买卖合同有效具体来看

1、卖房人非产权人,但持有房屋及产权人的所有合法证件并通过中介售房,可能还有(伪造的)公证委托书,购房人依然有审核授权委托的义务,就公证委托书的真实性进行查实;委托书未公证的,不能交易,以防范可能产生的无权处分导致合同无效的风险。

2、无权处分导致合同无效,买受人已交定金是否能获得双倍返还?实务中,基于买卖主合同无效,作为从合同的定金担保合同亦无效的理论,不失为法律依据。笔者倾向于从缔约过失角度看待出卖人行为,或从立约定金性质处理该案,判决主要过错人即出卖人承担双倍返还之责,似更符合公平原则。

3、房屋所有权证、身份证等重要证件应妥善保管,丢失后及时挂失或备案。在无权处分发生时,出卖人的过错可能影响到买受人能否构成善意取得。

4、房屋作为赃物同样适用善意取得,但“合理的价格受让”“已办理过户登记”是构成善意取得的必要条件,且在实践中对构成要件的审查更为严格。


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