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一方擅自处分共有房产,“恶意”买受人所签房屋买卖合同无效
查看:149  发稿日期:2018/6/14 18:35:22

一方擅自处分共有房产,“恶意”买受人所签房屋买卖合同无效

 

案情介绍:

安某与王某于1984年登记结婚,王某于2004年10月1日购买了位于北京市海淀区某房屋并于2005年9月15日取得该房屋的房屋所有权证,在房屋所有权人一栏中登记为王某,在共有情况一栏中登记为单独所有。2009年5月14日,王某、郭某与中介公司签订房屋买卖居间合同,王某以380万元的价格将上述房屋卖与郭某,郭某向王某交纳定金20万元,并为王某办理了偿还抵押贷款的手续,但380万元的房款尚未付清。安某得知后认为,王某在未得到共有人同意的情况下,擅自处分该房屋的行为,已经严重侵害了共有权人的合法权益,故起诉请求判决王某、郭某、中介公司之间签订的房屋买卖居间合同无效。

北京市海淀区人民法院判决认为:共同共有人对共同财产享有共同的权利,承担共同义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中,王某签订房屋买卖居间合同时,郭某审查了王某的所有权证及购房发票,而未向郭某披露房屋共有人的情况,郭某据此认定王某对该房屋系单独所有,并支付部分房款。由此认为郭某在房屋买卖过程中并无过错。但郭某尚未付清款,亦未取得房屋所有权,故郭某不具备相关法律规定的“善意第三人”的条件。王某处分其与安某的夫妻共有财产,侵犯了安某的权益,其与郭某签订的房屋买卖合同应属无效,对安某的诉讼请求予以支持。[(2010)一中民终字第14502号]

 

案例评析:

本案中,郭某虽然缴纳了定金,但由于其未付清全款,还没有办理过户登记的相关手续,因此是不满足善意取得的条件的。我国《物权法》106条对善意取得的规定,不仅要求受让人受让该不动产或者动产时是善意的且以合理的价格转让,更重要的是,对于类似房屋买卖的不动产交易,必须按照法律规定进行登记才行。因此,法院认为郭某不具备相关法律规定的“善意第三人”的条件,王某处分其与安某的夫妻共有财产,侵犯了安某的权益,判决其与郭某签订的房屋买卖合同无效的处理是合法公正的。

 

风险提示:

夫或妻在处理共同财产上权利是平等的,对房屋等重要的共同财产的处分由夫妻共同决定。夫或妻任何一方与第三人恶意签订房屋买卖合同对房产进行转让的,夫或妻的另一方可以请求确认该房屋买卖合同无效。在此,提醒广大购房者,如果所购买的房屋处在夫妻关系存续期间的,应当要求出卖人出示其配偶委托出卖房屋代办房屋交易手续的证明,或者应要求出卖人提供配偶同意出售房屋的书面证明,以确保交易安全。如若出卖人拒绝出示该类证明,双方可在合同中约定房屋部分尾款在办理过户登记后交付。否则,一且此类纠纷涉诉,买受人会因为没有办理过户登记而没办法被认定为善意第三人。一旦发生纠纷,购房人虽支付了大部分款项,但房屋买卖合同将会有被认定为无效的风险。因此,双方签订房屋买卖合同后,一定要尽快办理房屋过户手续,避免购房人发生不必要的损失。



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